“巽寮灣的旅游旺季為5-10月，11月已經(jīng)進(jìn)入淡季，現(xiàn)在幾乎沒(méi)有游客，街上的行人自然也少，連出租車也不愿意到這里來(lái)”，街邊的小商販告訴記者。

這里就是位于惠州惠東縣的巽寮灣，被業(yè)界稱之為“北緯18度附近黃金海岸線上的旅游地產(chǎn)新貴”，它在發(fā)展之初便選擇模仿海南三亞，主打度假旅游地產(chǎn)概念，以優(yōu)質(zhì)海岸線資源意圖吸引“候鳥(niǎo)型”置業(yè)人群，也因此吸引了包括碧桂園、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、萊蒙國(guó)際、富力、金融街等地產(chǎn)巨頭堆扎開(kāi)發(fā)。淡季下的旅游“空城”-巽寮灣的旅游旺季為5-10月

但現(xiàn)實(shí)與夢(mèng)想往往背道而行，三亞全年氣候溫暖宜人，11月更是旅游旺季的開(kāi)端，因此能吸引了成千上萬(wàn)的游客、業(yè)主每年如候鳥(niǎo)般遷徙而來(lái)。與之相對(duì)，此時(shí)的巽寮灣早已秋意濃濃，水上活動(dòng)早已停止，氣候資源的劣勢(shì)大大削弱了巽寮灣對(duì)于“候鳥(niǎo)族”置業(yè)人群的吸引力。

更重要的是，與這里琳瑯滿目的樓盤(pán)相比，巽寮灣度假區(qū)的旅游與生活配套少得可憐：記者在鎮(zhèn)上閑逛發(fā)現(xiàn)，這里沒(méi)有像樣的電影院、公園、酒吧等娛樂(lè)設(shè)施，連大型商場(chǎng)與醫(yī)院也不見(jiàn)蹤影。在鎮(zhèn)上你看不到一臺(tái)出租車，甚至在用餐時(shí)間，鎮(zhèn)上的大多數(shù)餐館沒(méi)有一桌客人。淡季下的旅游“空城”-巽寮灣的旅游旺季為5-10月

“巽寮灣的旅游建設(shè)薄弱，唯一的賣點(diǎn)就是海岸資源，來(lái)這里的游客清一色都是游泳，因此除了夏天的幾個(gè)月旺季，平常只有本地村民會(huì)留在巽寮灣，房子比人還要多”，一位當(dāng)?shù)貙?dǎo)游告訴記者。

淡旺季旅游人數(shù)的巨大差異，導(dǎo)致該區(qū)域的主打產(chǎn)品—酒店式公寓入住率出現(xiàn)大起大落。以巽寮灣區(qū)域開(kāi)業(yè)最早的金融街鳳池島酒店公寓為例，記者在11月某周的周四周五連續(xù)兩晚調(diào)查發(fā)現(xiàn)，偌大的酒店式公寓大樓入住戶數(shù)不足十戶，入住率不足5%，漆黑的大樓如死城般寂靜。酒店房費(fèi)也出現(xiàn)“海鮮價(jià)”，以該酒店公寓海景雙人房為例，淡季房費(fèi)約為300多元/間，僅為旺季的1/3。淡季下的旅游“空城”-巽寮灣的旅游旺季為5-10月

中原地產(chǎn)華南董事總經(jīng)理李耀智告訴記者，與房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展相比，巽寮灣的旅游業(yè)態(tài)依然處于起步階段，目前僅依賴海資源，這導(dǎo)致巽寮灣旅游季節(jié)性極強(qiáng)，對(duì)于酒店入住率的穩(wěn)定性造成極大影響。

與淡季低得可憐的入住率相對(duì)應(yīng)的是，包括金融街·巽寮灣、中航·元嶼海、合正東部灣等多個(gè)項(xiàng)目卻大量推出以“固定投資回報(bào)”為賣點(diǎn)的酒店式公寓，以金融街·巽寮灣主打的海公園產(chǎn)品為例，業(yè)主購(gòu)買一套總價(jià)約70萬(wàn)元的單位，前三年公寓將交由金融街管理，開(kāi)發(fā)商承諾給予業(yè)主頭三年固定回報(bào)，首年月固定回報(bào)為1818元/平米，租金回報(bào)率約為3.1%。到了第三年，月回報(bào)將提高至2200元/平米，租金回報(bào)率將提高至3.7%。淡季下的旅游“空城”-巽寮灣的旅游旺季為5-10月

“由開(kāi)發(fā)商承諾的固定回報(bào)，往往只是開(kāi)發(fā)商用投資者的購(gòu)房款來(lái)支付頭幾年租金回報(bào)，制造出良好的投資回報(bào)假象，等到固定回報(bào)期結(jié)束，大多數(shù)酒店式公寓租金回報(bào)率會(huì)露出真面目，情況好的可以維持在2%左右，情況差的甚至扔在那里沒(méi)人管理，這樣的案例多的是”，盛富資本總裁黃立沖向記者表示。

實(shí)際上，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述多個(gè)項(xiàng)目主推的酒店式公寓普遍只承諾頭三年的固定回報(bào)，三年之后到底如何合作經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商均沒(méi)有明確的方案寫(xiě)入合同，這背后隱藏著極大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。淡季下的旅游“空城”-巽寮灣的旅游旺季為5-10月

黃立沖表示，即使在國(guó)內(nèi)幾個(gè)一線城市，除了像廣交會(huì)等年內(nèi)的幾個(gè)大型會(huì)議舉行期間，部分區(qū)域酒店會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求，大部分時(shí)間國(guó)內(nèi)酒店入住率均不高，更別說(shuō)惠東這種沒(méi)有經(jīng)濟(jì)支撐、也缺乏優(yōu)秀旅游資源支撐的區(qū)域，在這樣的區(qū)域投資酒店式公寓，固定回報(bào)期后租金回報(bào)率很可能跌到慘不忍睹。